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Come investire nel mercato immobiliare
La Thailandia è il Paese con il maggior numero di visitatori di tutta l'Asia: centinaia di migliaia di turisti ogni anno provenienti da tutte le parti del mondo. Proviamo ad analizzare perchè Koh Samui è diventata una delle destinazioni top del sudest asiatico:
- un clima mite tutto l'anno;
- esclusa dai principali fenomeni meteoreologici tipici delle zone tropicali (uragani, tifoni);
- una natura meravigliosa;
- spiagge e mare da cartolina;
- la rinomata ospitalità Thailandese;
- facilmente raggiungibile in meno di un'ora di aereo da Bangkok, con oltre venti voli giornalieri disponibili; voli diretti da/per Phuket, Pattaya, Krabi e Chiang Mai, Singapore, Hong Kong e KL;
- un costo della vita inferiore rispetto ai nostri standard europei.
Tutti questi fattori, oltre ad attirare flotte di turisti, hanno convinto molti cittadini stranieri a vivere e, spesso, ad investire a Koh Samui.
L'isola sta attraversando quella fase di crescita che in passato ha contraddistinto località quali Phuket e Bali; il mercato immobiliare, in particolare, propone delle opportunità d'investimento a condizioni ancora molto vantaggiose. Tanto per fare un esempio: chi ha comprato dei terreni qualche anno addietro ora può rivenderli tranquillamente ad un prezzo praticamente raddoppiato, con una richiesta di mercato che è worldwide!
Esistono sostanzialmente tre modi per effettuare un investimento immobiliare in Thailandia:
- Costituzione di una Private Thai Company Limited;
- Leasing/affitto del terreno per 30 anni, con opzione per altri 30 anni;
- Acquisto di uno o più appartamenti in un condominio.
Costituzione di una Private Thai Company Limited
La costituzione di una Private Thai Company Limited, rappresenta il modo migliore - e sicuro - per lavorare e gestire la propria attività e/o investimenti in Thailandia.
Grazie a questo tipo di società, persona giuridica Thai a tutti gli effetti, il cittadino straniero può comprare del terreno in Thailandia (nel rispetto delle vigenti normative in materia). Vediamo come.
Una Private Thai Company Limited è una persona giuridica Thai a tutti gli effetti e dev'essere costituita da almeno 3 soci, che possiedono delle azioni espresse in percentuale con riferimento al capitale sociale della stessa. In caso di una company con partecipazione straniera, il numero minimo dei soci dipende da quanti cittadini stranieri ci sono nella società: la legge attuale prevede che i soci Thai siano numericamente almeno uno in più dei soci stranieri e che a quest'ultimi sia riservata la maggioranza azionaria minima (51%). Quindi ai cittadini stranieri max. il 49%.
Tuttavia, la Private Thai Company Limited permette di separare la struttura societaria dalla gestione diretta delle attività: il socio straniero, infatti, se nominato amministratore unico - Director - sarà a tutti gli effetti l'unica persona in grado di effettuare pagamenti, firmare contratti di vendita e/o acquisto ecc. per conto ed in nome della company stessa. La Sezione 1096 del Thai CCC, specifica inoltre che i soci di una Private Thai Company Limited, in caso di debiti o insoluti o fallimento, rispondano per il solo valore delle quote da loro possedute nella company.
Onde evitare sorprese poi, all'atto della costituzione della società é possibile definire, presso uno studio legale e previo pagamento di una cifra da definirsi, la cessione con pagamento per quietanza delle quote Thai, a favore del cittadino straniero (prestanome). Quindi sulla carta abbiamo una company Thai a tutti gli effetti (51%), ma in realtà la proprietà - avete in mano la cessione delle quote quietanzate dei Vs. soci Thai - e la gestione della stessa sono affidati ad uno o più cittadini di nazionalità straniera (per maggiori informazioni vedi Thailandia Business Info).
Leasing-affitto del terreno in Thailandia
Il leasing-affitto del terreno è un’altra alternativa valida per essere “proprietari” di un immobile in Thailandia, ma non del terreno relativo all’immobile stesso. Il periodo max previsto dalla Legge Thai in materia è pari a 30 anni, rinnovabile per altri 30 anni previo accordo tra le Parti.
Una società Company Limited o nel caso di un cittadino straniero con coniuge di nazionalità Thai, può richiedere il Diritto di Superficie ed essere, in caso affermativo, proprietario dei fabbricati presenti nel terreno in questione, senza essere comunque proprietario del terreno stesso.
Come per i contratti di Leasing anche che per il Diritto di Superficie la durata max è di 30 anni, rinnovabile per altri 30 anni previo accordo tra le Parti. Entro 3 anni dalla registrazione del contratto, si dovrà provvedere alla registrazione dello stesso presso il Land Office competente.
Acquisto di un appartamento in un condominio
L'acquisto di uno o più appartamenti in un condominio rappresenta sicuramente il modo più sicuro e semplice per eseguire degli investimenti immobiliari in Thailandia. La legge vigente prevede che un cittadino straniero possa essere proprietario di una unità immobiliare in un condominio, a patto che la superficie dell'unità immobiliare non superi il 49% della superficie di quel determinato piano/livello del condominio. Ad esempio, in un condominio in cui la superficie complessiva per piano (comprese le aree comuni quali scale, ascensori ecc.) è di 200 m², potrete acquistare direttamente una unità immobiliare che abbia una superficie non superiore ai 98 m² (49%).
Anche in questo caso consiglio di rivolgersi ad uno studio legale per verificare in primis il titolo del terreno nel quale è stato edificato in condominio (e le eventuali problematiche ad esso connesse) onde evitare sorprese che potrebbero impedire l'acquisto dell'appartamento. Considerato poi che acquistando una unità immobiliare in un condominio si è anche co-proprietari delle aree comuni del condominio stesso, è bene informarsi sulla società che gestisce la manutenzione ed altri eventuali servizi presenti.
Verificate a quanto ammontano le spese mensili per la manutenzione e gestione del condominio (calcolate in percentuale rispetto ai metri quadrati di ciascuna unita' immobiliare). A tal proposito è opportuno richiedere copia del regolamento del condominio stesso (Rules and Regulations of the Condominium). Consegnato l'appartamento (in caso di un appartamento di nuova costruzione) e pagato a saldo l'importo pattuito, il venditore dovrà trasferire e registrare la proprietà dell'unità immobiliare in questione all'acquirente presso il Land Office competente. Congiuntamente al trasferimento della proprietà si dovranno pagare le tasse relative alla compravendita della stessa.
Tasse compravendita immobili in Thailandia
| Tax | Importo % |
| TRANSFER FEE | 2,0 % |
| STAMP DUTY | 0,5 % |
| BUSINESS TAX (*) | 3,3 % |
Le tasse specificate a fianco si riferiscono al valore dichiarato al Land Office e, generalmente,vengono pagate tra le parti 50-50% (da concordare in fase contrattuale).
Vedi anche Business Info | Compravendita terreni in Thailandia | Koh Samui Immobiliare
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